모아타운 지정 주택 매매 시 반드시 알아야 할 사항
모아타운은 서울시를 중심으로 저층 주거지의 주거 환경 개선을 위해 도입된 새로운 정비 방식인데요. 비교적 소규모로 진행되어 사업 속도가 빠를 것이라는 기대감에 모아타운 지정 지역의 부동산에 대한 관심이 높아지고 있어요. 하지만 모아타운으로 지정된 주택을 매매할 때는 일반적인 부동산 거래와 달리 각별한 주의가 필요합니다. 예상치 못한 법적 제한, 사업 지연, 추가 비용 발생 등 다양한 위험 요소가 존재하기 때문인데요 ~ 모아타운 지정 주택 매매 시 매수자와 매도자 모두가 반드시 숙지해야 할 7가지 핵심 주의사항을 함께 알아봐요
1. 토지거래허가구역 지정 여부 및 거래 조건 확인:
모아타운 대상지로 지정되면 투기 방지 및 안정적인 사업 추진을 위해 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 매우 높아요. 토지거래허가구역으로 지정될 경우, 일정 면적 이상의 토지 및 건축물을 거래하기 위해서는 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 합니다.
매수자: 토지거래허가 신청 시 실거주 목적 등 엄격한 허가 요건을 충족해야 하며, 허가를 받기까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 허가를 받지 못하면 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로, 계약 전 반드시 토지거래허가구역 지정 여부 및 허가 조건을 확인
매도자: 토지거래허가 대상인 경우 매수자가 허가를 받지 못하면 매매가 지연되거나 무산될 수 있기 때문에, 매수자의 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고, 계약 조건에 토지거래 불허 시 계약 해제 및 위약금 관련 조항을 명확히 명시하는 것이 중요
2. 조합원 지위 승계 가능성 및 조건 확인 (투기과열지구 vs. 비규제지역):
모아타운 사업의 핵심은 조합 설립을 통해 공동으로 주택을 건설하는 것이므로, 조합원 지위 승계 가능성은 매매에 있어 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 특히 투기과열지구와 비규제지역에 따라 조합원 지위 승계 조건이 크게 달라지므로 주의
투기과열지구: 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합설립인가 이후 해당 주택을 매수하는 사람은 원칙적으로 조합원 지위를 승계받을 수 없습니다. 즉, 재개발 후 아파트 입주권을 받을 수 없고 현금 청산 대상이 될 가능성이 매우 높습니다. 투자 목적이라면 신중하게 접근해야 합니다.
비규제지역: 투기과열지구에 비해 조합원 지위 승계가 비교적 자유로운 편이지만, 사업 진행 상황에 따라 조합 정관 등으로 승계 조건이 제한될 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 조합 또는 관할 구청을 통해 조합원 지위 승계 가능 여부 및 조건을 명확히 확인해야 합니다.
권리산정기준일: 모아타운 구역 지정 고시 또는 별도로 정해지는 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기 등으로 주택을 신축하거나 지분을 공유하는 경우, 추후 아파트 분양 권리가 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 모아타운 사업 진행 단계 및 예상 일정 확인:
모아타운 사업은 구역 지정, 추진위원회 구성, 조합 설립, 사업시행계획인가, 시공사 선정, 관리처분계획인가, 철거 및 착공, 준공 및 입주 등 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 사업 단계별로 부동산 가치 변동성 및 투자 위험도가 달라지므로, 매매 시 정확한 사업 진행 단계와 예상 일정을 확인하는 것이 중요합니다.
초기 단계 (구역 지정 ~ 추진위원회 구성): 사업의 불확실성이 높고, 가격 변동성이 클 수 있어요.
조합 설립 이후: 조합원 지위 승계 제한 등 거래 조건이 까다로워질 수 있어요
사업시행계획인가 이후: 사업의 구체적인 내용이 확정되면서 가격 변동성이 줄어들 수 있어요
관리처분계획인가 이후: 예상 분담금 등 추가 비용이 확정되므로 신중한 판단이 필요해요
4. 예상 분담금 및 추가 비용 발생 가능성 확인:
모아타운 사업은 조합원들이 공동으로 사업비를 부담하는 방식으로 진행되므로, 추후 예상치 못한 분담금이 발생할 수 있어요. 예상 분담금은 사업 진행 과정에서 변경될 수 있으며, 추가적인 금융 비용, 설계 변경 등으로 인해 늘어날 수도 있어요.
매수자: 계약 전 조합 또는 추진위원회를 통해 현재까지 확정된 분담금 내역 및 추가 비용 발생 가능성을 꼼꼼히 확인. 관리처분계획인가 이후에는 분담금이 확정되므로, 이 시점 이후 매수는 신중하게 결정
매도자: 분담금 납부 의무 및 시기를 명확히 하고, 매매 계약 시 분담금 관련 사항을 명확히 기재하여 추후 분쟁을 예방
5. 사업 지연 및 무산 가능성 염두:
모아타운 사업은 주민 동의율 확보, 조합 내부 갈등, 시공사 선정 난항, 부동산 경기 침체 등 다양한 요인으로 인해 사업이 지연되거나 심지어 무산될 가능성을 배제할 수 없어요. 사업이 장기간 지연될 경우 매매가 묶여 재산상의 불이익을 받을 수 있으며, 사업이 무산될 경우 투자금을 회수하기 어려울 수도 있어요
매수자: 사업 추진 주체의 신뢰성, 주민 동의율, 사업 진행 과정에서의 문제점 등을 종합적으로 고려하여 투자 위험도를 신중하게 판단
매도자: 사업 지연 또는 무산 시 계약 해제 조건 및 책임 소재를 명확히 규정하여 불필요한 법적 분쟁을 예방
6. 주변 시세 및 미래 가치 신중한 분석:
모아타운 지정이라는 호재만 믿고 섣불리 투자하기보다는, 주변 지역의 시세, 개발 호재, 교통망 확충 계획 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 미래 가치를 신중하게 분석. 단기적인 가격 상승에 현혹되지 않고, 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단하는 것이 중요
매수자: 주변 유사 단지의 시세, 입지 조건, 향후 개발 가능성 등을 꼼꼼히 비교 분석하여 적정 가격인지 판단
매도자: 시장 상황 및 주변 시세를 정확히 파악하여 합리적인 매도 가격을 설정하는 것이 중요
7. 전문가의 조언 및 법률 검토 필수:
모아타운 관련 법규 및 절차는 일반인에게 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있어요. 따라서 모아타운 지정 주택 매매 시에는 반드시 부동산 전문가 (공인중개사, 변호사, 세무사 등)의 조언을 구하고, 계약서 작성 시 법률 전문가의 검토를 거치는 것이 안전해요. 전문가의 도움을 통해 잠재적인 위험 요소를 사전에 파악하고, 불리한 계약 조건을 피할 수 있어요.
모아타운 지정 주택 매매는 높은 기대 수익을 가져다줄 수 있지만, 동시에 다양한 위험 요소를 내포하고 있는데요. 주의사항을 꼼꼼히 숙지하고, 신중한 분석과 전문가의 조언을 통해 안전하고 성공적인 부동산 거래를 이루시기를 바랍니다.